2.4.设备类固定资产
根据企业提供的设备明细清单，逐一进行了核对，做到账表相符，同时通
过对有关的合同、法律权属证明及会计凭证审查核实对其权属予以确认。在此
基础上，由工程技术人员对设备进行了必要的现场调查和核实。
因该等设备难以单独预测其收益，同时难以收集市场交易案例，本次采用
成本法进行评估。
根据设备的实际状况分别确定设备的评估原值和相应的设备成新率，以此
确定委估设备的评估价值。其计算公式为：
评估净值=评估原值×综合成新率
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①评估原值的确定
A、对于有类比价格的设备，主要参照国内、外市场评估基准日同类型设备
的现行市价，同时考虑运杂费、安装调试费、其他费用、资金成本等予以确定
评估原值。
B、对于部分无类比价格的设备，依据有关的会计凭证核实其历史成本，并
根据国家机电产品市场同类设备价格变化作为价格指数调整的依据，用价格指
数法予以确定评估原值；
C、对于车辆，车辆的重置成本由购置价、车辆购置税和牌照费等构成。车
辆购置价选取当地汽车交易市场评估基准日的最新市场报价及成交价格资料确
定，根据国家相关规定，车辆购置税为汽车售价(不含税)的10。
重置成本＝购置价＋［购置价／(1＋16)］×车辆购置税率＋牌照费等。
D、对于电子设备，电子设备价值量较小，不需要安装（或安装由销售商负
责）以及运输费用较低，参照现行市场购置价格确定重置成本。
②综合成新率的估算
A、对于设备，通过对照设备铭牌技术参数、根据已使用年限、设计使用年
限等对其实体性损耗作出大致判断；通过查阅运行记录、大修理记录及现场实
地勘察，与实际使用、维护人员座谈等手段，根据设备已使用年限，设备所处
的工作环境、维护保养状况和目前的实际状况，对其实体性损耗作出修正，结
合现行设备技术状况，综合判断尚可使用年限，从而对该等设备的成新率作出
合理判定。
B、根据2013年5月1日实施的《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改
委、公安部、环境保护部令2012年第12号）的相关规定，小、微型非营运载客
汽车、大型非营运轿车及轮式专用机械车无使用年限限制，其引导报废的行驶
里程为60万公里。因此，对此类型的车辆，以行驶里程法和现场打分法二者中
较低者为车辆成新率。
本次评估车辆为非营运汽车，以行驶里程法（成新率1），现场打分法（成
新率2）分别估算成新率，并以两者中较低者估算为车辆成新率。
其估算公式如下：
成新率1＝（规定行驶里程－已运行里程）÷规定行驶里程×100
成新率2的估算：根据现场勘查结果，按车辆的设计制造质量、技术档次。
维护保养水平并结合其运行特点对车辆各部位质量进行百分制评分确定。即：
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成新率2＝评分总数/100×100；
C、对于价值小的如电脑等办公设备，主要以使用年限法，综合设备的使用
维护和外观现状，估算其成新率。其估算公式如下：
成新率＝（经济使用寿命年限-已使用年限）÷经济使用寿命年限×100
2.5.在建工程
在建工程系在建的项目，由于在建工程系整体资产中的一部分，且建成后
无法单独对外销售，不宜用市场法和假设开发法评估，故本次评估采用成本法
评估，评估人员在现场查阅了有关权属资料、合同，核实了相关明细账、入账
凭证，发现其开工时间距评估基准日时间较短，账面记录真实、合理，账面值
系正常的工程费用或设备购置及运杂安装费，其账面值基本反映了评估基准日
市场价值的，故以清查核实后的账面值确定评估值。
2.6.土地使用权：
2.6.1.评估方法选取的依据（理由）
根据相关评估准则的规定，通行的估价方法有市场比较法、收益还原法。
假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择直接关系
到估价结果的准确性，一般来说，根据当地地产市场发育实际状况，结合估价
对象的具体特点、土地用途及估价目的，并对委托方提供的和评估人员勘查收
集掌握的资料进行分析，在此基础上选择适当的估价方法。
本次评估根据评估目的、收集的资料及所在区域的市场状况、经济环境，
采用了市场比较法进行评估。
市场比较法：
首先调查选取与评估对象类似的交易案例，再结合评估人员现场勘查的资
料，在建立价格可比的基础上，分别进行交易情况、交易日期、土地状况(区位。
权益、实物状况等)修正后得到比准价格，然后再计算求出待估对象的评估价格。
计算公式如下：
比准价格＝交易案例价格×(100/交易情况修正)×(交易日期修正/100)×(100/
区域因素修正)×(100/个别因素修正)
评估单价＝(比准价格1＋比准价格2＋比准价格3)/3
评估值＝评估单价×建筑面积
2.6.2.评估公式
市场比较法是指将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似宗地进行比
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较，对这些类似宗地的交易价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理
价格或价值的方法。
土地比准价格=可比案例交易价格×交易情况修正系数×交易期日修正系数×
区域因素修正系数×个别因素修正系数
评估单价=（案例A 案例B 案例C）/3
评估值=比准价格×面积
2.7.其他无形资产
其他无形资产包括账面上反映的外购软件及企业账面上未反映的专利权及
商标。
2.7.1.对于外购软件采用市场法进行评估；
2.7.2.对于被评估单位可辨认无形资产为专利权及商标采用收益法进行评估。
用成本法来估算无形资产的价值，只有在与该被评估无形资产有关的收入
或经济利益无法准确地计量或当可比的市场价值很难确定并且当重置成本可以
被合理、可信地计量，或当该项无形资产刚刚形成不久的情况下才适用，并不
一定能很好地反映无形资产对一个企业或一种产品的经济贡献，即该技术的成
本与其价值是弱对应的关系。基于以上因素，本次评估不宜采用成本法。
考虑到本次委估无形资产包含商标、专利权的特定情况以及市场环境和信
息条件的限制，我们难以在市场上找到与本次委估无形资产类似的参照物及交
易情况。因此，本次评估也不宜采用市场法。
对商标、专利权的评估最常用的方法为收益法。收益法的关键是要界定委
估商标、专利权所产生的未来收益，这通常是采用分成收益法来进行的。分成
收益法应用中，借鉴国际贸易中的分成基数与分成率的匹配关系，有两种具体
的计算方法，即利润分成法和销售收入分成法。针对本评估项目的特点，经过
分析和判断，我们认为：企业无形资产的价值是由其所带来的未来收益所决定
的，本次采用利润分成法对无形资产进行评估。
利润分成法是指通过估算未来营业利润和利润分成率计算出委估商标、专利
权的收益额，并按一定折现率将其折算为现值，以该现值作为被评估资产价值
的一种资产评估方法。估算公式为
式中：其中：P－无形资产评估值K－无形资产分成率（利润分成率）
..
.
.
.
n
i
i
i
r
PKA
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Ai－未来第i年预期利润额n-收益年限
r－折现率
2.8.递延所得税资产
系被评估单位计提坏账准备等形成的递延所得税资产。评估人员调查了解
了递延所得税资产发生的原因，查阅了确认递延所得税资产的相关会计规定，
核实了评估基准日确认递延所得税资产的记账凭证。以审核无误的账面值确认
为评估值。
2.9.其他非流动资产
其他非流动资产核算内容预付的设备款、工程款，以核实无误的审计后账
面值确定评估值。
2.10.负债
在清查核实查明其真实性、完整性的基础上，以核实无误的审计后账面值
确认为评估值。
八、评估程序实施过程和情况
本评估机构接受委托后，即选派资产评估专业人员了解与本次评估相关的
基本情况、制定评估工作计划，并布置和协助被评估单位进行资产清查工作；
随后评估小组进驻被评估单位，对评估对象及其所包含的资产、负债实施现场
调查，对其历史损益情况进行必要的核实与分析，进而估算评估对象的价值。
资产评估专业人员根据本次评估的评估目的、评估对象、评估范围、业务规模。
竞争类型和状态、资料收集情况等相关条件和评估项目的具体情况制定并执行
了以下资产评估专业人员认为能够支持评估结果的适当评估程序：
（一）评估项目洽谈和评估工作准备阶段
1.明确评估业务的基本事项、拟定评估计划
本评估机构通过洽谈、评估项目风险评价等前期工作程序并决定接受委托
后，即与委托人进行充分沟通、了解本评估项目的基本事项——评估目的、评
估对象与评估范围、评估基准日等，拟定评估工作方案和制定评估计划，并与
委托人签订《资产评估委托合同》。
2.提交《资产评估须提供资料清单》
根据委托评估资产的特点，提交有针对性的《资产评估须提供资料清单》。
《资产评估申报明细表》等，要求委托人和被评估单位积极进行评估资料准备
工作。
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3.指导被评估单位清查资产、准备评估资料
与委托人和被评估单位相关工作人员联系，布置并辅导其按照资产评估的
要求填列《资产评估申报
