10.《资产评估执业准则——不动产》（中评协[2017]38号）；
11.《资产评估执业准则——机器设备》（中评协[2017]39号）；
12.《知识产权资产评估指南》（中评协[2017]44号）；
13.《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协[2017]46号）；
14.《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47号）；
15.《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协[2017]48号）；
16.《专利资产评估指导意见》（中评协[2017]49号）；
17.《商标资产评估指导意见》（中评协[2017]51号）。
（四）资产权属依据
1.被评估单位的出资合同、公司章程、验资报告、出资证明、营业执照等（复
印件）；
2.被评估单位的业务经营许可证等（复印件）；
3.被评估单位的国有土地使用证、权证（或者不动产权证书）、专利
证、商标注册证、机动车行驶证等（复印件）；
4.被评估单位重要资产的购置发票、合同和相关资料等（复印件）；
5.其他相关权属依据。
（五）评估取价依据
1.被评估单位评估基准日的会计报表及审计报告；
2.委托人和被评估单位提供的历史与现行资产价格资料；
3.国家统计局、内蒙古自治区统计局发布的统计资料；
4.资产评估专业人员通过市场调查及向生产厂商所收集的有关询价资料和
参数资料；
5.被评估单位所在行业的相关资料；
6.北京科学技术出版社出版的《资产评估常用数据与参数手册》；
7.评估基准日的银行贷款利率、国债利率、赋税基准及税率等；
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8.《中国汽车网》；
9.《汽车报废标准》及相关补充规定；
10.机械工业信息研究院编制的2018年《中国机电产品报价手册》；
11.国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定的通知》（计价
格[2002]10号）；
12.《建设工程监理与相关服务收费管理规定》国家发展改革委、建设部发
改价格[2007]670号；
13.《建筑安装工程工期定额》TY01-89-2016；
14.评估基准日近期的内蒙古自治区建设工程造价信息、土地交易信息；
15.被评估单位的未来投资计划与发展规划；
16.被评估单位提供的历史收益统计及未来收益预测资料；
17.评估基准日证券市场有关资料；
18.资产评估专业人员通过市场调查所收集的有关询价资料和参数资料；
19.其他相关资料。
（六）其他参考依据
1.宏观经济分析资料；
3.行业统计资料及行业内专家研究报告；
3.被评估单位前二年及评估基准日财务资料以及评估价值日至报告出具日
的财务资料；
4.wind资讯金融终端的相关资料；
5.其他相关参考资料。
七、评估方法
（一）评估基本方法简介
资产评估基本方法是指评定估算资产价值所采用的途径、程序和技术手段
的总和。包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。
《资产评估基本准则》、《资产评估执业准则——企业价值》等资产评估准
则规定的企业价值评估基本方法为收益法、市场法和资产基础法（成本法）三
种。
1.收益法
企业价值评估中的收益法是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象
价值的评估方法。常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法；股利折
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现法是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法，该方法通常适用
于缺乏控制权的股东部分权益价值的评估；现金流量折现法是将预期现金净流
量进行折现以确定评估对象价值的具体方法，包括企业自由现金流折现模型和
股权自由现金流折现模型两种。
2.市场法
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易
案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。
市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。
上市公司比较法是指获取并分析资本市场上与被评估单位处于同一或类似
行业的上市公司的经营和财务数据，计算适当的价值比率，在与被评估单位比
较分析的基础上，估算评估对象价值的具体方法。
交易案例比较法是指获取并分析与被评估单位处于同一或类似行业的可比
企业的买卖、收购及合并案例资料，比较评估对象与该等可比交易案例的异同，
考虑评估对象与该等可比交易案例的差异因素及其对价值的影响，计算适当的
价值比率，在与被评估单位比较分析的基础上，得到“比准价格”进而估算评估对
象市场价值的具体评估方法。
3.资产基础法（成本法）
企业价值评估中成本法称为资产基础法，是指以被评估单位评估基准日的
资产负债表为基础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估
对象价值的评估方法。
（二）评估方法的选择
资产评估师执行资产价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值
类型、资料收集情况等相关因素，审慎分析收益法、市场法和成本法（资产基
础法）三种资产评估基本方法的适用性，依法恰当地选择一种或多种资产评估
基本方法进行评估。
1.本次评估方法选择
本次评估对象为股东全部权益市场价值，评估基准日评估对象包含的资产
明确、能够整体产生经济效益，根据本次评估资料的收集情况，适宜于选取收
益法和资产基础法进行评估。而对于市场法，评估人员未能收集到足够的与评
估对象具有可比性的交易案例，同时资本市场同类上市公司价值比率差异也比
较大，不宜通过资本市场分析评估对象价值，故不宜采用市场法进行评估。
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2.选取收益法进行评估的适用性判断
被评估单位所属行业为医药制造业中的生物药品造行业，成立以来，团队
核心人员均在行业领域经营多年。
被评估单位是一家以研发、生产、销售微生态制剂为主的国家级高新技术
企业，其主要产品“金双岐”、“定君生”均为微生态制剂，被评为国家级重点新产
品。经过多年的重点开拓及发展，被评估单位已在微生态制剂领域形成了一定
的竞争优势。凭借其专业高效的团队、先进科学经营策略和营销资源，以及市
场占有率的进一步扩大，其销售收入稳步增长，资产规模和盈利水平呈逐步上
升趋势。
从整体上看，被评估单位与评估对象相关的资产绝大部分系经营性资产，
其产权明晰，资产状况良好。被评估单位未来收益能产生充足的现金流量，保
证各项资产不断更新、补偿，并保持其整体获利能力，使持续经营假设成为可
能。
从被评估单位总体情况判断：本次评估可以采用收益法进行评估。
3.选取资产基础法进行评估的适用性判断
在评估过程中被评估单位能全力配合评估工作，且被评估单位成立以来，
其会计核算制度基本健全，主要实物资产为房屋、设备、存货等，该等资产的
重置价值通过适当的方法是可以获得，其他资产为企业生产经营过程中形成的，
也可适当的进行评估，企业的各项负债通过对企业的财务资料的核实分析，也
可合理估算。故资产基础法（成本法）对本次评估是适用的。
综合以上分析结论后评估人员认为：本次评估在理论上和实务上可采用资
产基础法（成本法）和收益法进行评估。
（三）本次评估技术思路及重要评估参数的确定
1.收益法的具体模型及重要评估参数的确定
（1）收益法的具体模型及估算公式
本次评估选用企业自由现金流量折现模型，在具体的评估操作过程中，选
用分段收益折现模型。即：将以持续经营为前提的被评估单位的未来收益分为
明确预测期和永续年期两个阶段进行预测，首先逐年明确预测期（一般为五年
一期）各年的企业自由现金净流量；再假设永续年期保持明确预测期最后一年
的预期收益额水平，估算永续年期稳定的企业自由现金净流量。最后，将被评
估单位未来的企业自由现金流量进行折现后求和，再加上单独评估的非经营性
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资产、溢余资产评估值总额，即得被评估单位的整体（收益）价值，在此基础
上减去付息负债即得股东全部权益价值。
根据被评估单位的经营模式、所处发展阶段及趋势、行业周期性等情况，
本次将被评估单位的未来收益预测分为以下两个阶段，第一阶段为2018年08月
01日至2023年12月31日，共5年1期，此阶段为被评估单位的高速增长时期；第
二阶段为2024年1月1日至永续年限，在此阶段，被评估单位将保持2023年的净
收益水平。
其基本估算公式如下：
股东全部权益价值＝企业整体价值－付息债务价值
企业整体价值＝未来收益期内各期净现金流量现值之和＋单独评估的非经
营性资产、溢余资产评估、预测期后价值评估值总额
即：
上式中：
P－企业整体价值；
r－折现率；
t-明确预测期，本次评估取评估基准日后5年；
Ai－明确段预测期第i年预期企业自由现金净流量；
At－未来第t年预期企业自由现金净流量；
i－收益折现期（年）；取2018年8月1日为t＝0；2018年12月31日为：t＝0.21；
B－单独评估的非经营性资产（负债）、溢余资产（负债）、预测期后价值的
评估值总额。
企业自由现金净流量＝税后净利润＋折旧及摊销＋利息×（1－所得税率）
－资本性支出－净营运资金追加额
（2）收益法重要评估参数的确定
①收益期限
国家法律以及被评估单位的章程规定：企业经营期限届满前可申请延期，
故被评估单位的经营期限可假设为在每次届满前均依法延期而推证为尽可能长；
从企业价值
