不存在必然终止的条件；本次评估设定被评估单位的未来收益期限为永续年。
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②收益指标的选取
在收益法评估实践中，一般采用净利润或现金流量（企业自由现金流量。
股权自由现金流量）作为被评估单位的收益指标；由于净利润易受折旧等会计
政策的影响，而现金流量更具有客观性，故本次评估选取现金流量——企业自
由现金流量作为收益法评估的收益指标。企业自由现金净流量的计算公式如下：
企业自由现金净流量＝净利润＋折旧及摊销＋利息×（1－所得税率）－资
本性支出－营运资本追加额
③折现率的选取和测算
根据折现率应与所选收益指标配比的原则，本次评估选取全部资本加权平
均成本（WACC）作为被评估单位未来年期企业自由现金流量的折现率。全部资
本加权平均资本成本（WACC）的估算公式如下：
WACC＝E/（D＋E）×Re＋D/（D＋E）×（1－t）×Rd
＝1/（D/E＋1）×Re＋D/E/（D/E＋1）×（1－t）×Rd
上式中：WACC：加权平均资本成本；
D：债务的市场价值；
E：股权市值；
Re：权益资本成本；
Rd：债务资本成本；
t：企业所得税率。
权益资本成本按资本资产定价模型的估算公式如下：
CAPM或Re＝Rf＋β（Rm－Rf）＋Rs
＝Rf＋β×ERP＋Rs
上式中：Re：权益资本成本；
Rf：无风险收益率；
β：Beta系数；
Rm：资本市场平均收益率；
ERP：即市场风险溢价（Rm－Rf）；
Rs：特有风险收益率（企业规模超额收益率）。
2.资产基础法评估中各主要资产（负债）的具体评估方法
资产基础法是在分别合理估算评估对象所包含的各项资产和负债价值的基
础上估算评估对象价值的评估方法。其基本公式如下：
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股东全部权益价值＝各项资产评估值之和－各项负债评估值之和
各类主要资产及负债的评估方法如下：
2.1.流动资产
评估范围内的流动资产主要包括货币资金、应收票据、应收账款、预付账
款、其他应收款、存货、其他流动资产。
（1）货币资金
货币资金，为现金、银行存款，通过对盘点日的现金进行盘点倒推至评估
基准日的账面数，核实银行对账单、银行函证等，以核实后的账面值作为评估
值。
（2）应收票据
评估人员采用检查会计凭证、核对总账及明细账、盘点应收票据等程序进
行了检查核实，确认应收票据的真实性，以审核无误的账面值确定为评估值。
（3）应收账款
评估人员在清查核实的基础上对应收账款的发生时间和原因、业务内容进
行了分析，根据账龄，参照公司应收账款的历史收回经验，确定债权的风险损
失率与公司坏账准备计提比例相当，风险损失率确定后，以账面值乘以风险损
失率确定坏账损失，具体评估为：评估值＝账面值×(1－风险损失率)，已计提的
坏账准备评估为零。
（4）预付账款
通过核实原始凭证、发函询证，了解预付账款的发生时间，核实账面余额
的数值，并进行账龄分析和可收回性判断，以预计可收回的款项或权利作为评
估值。
（5）其他应收款
通过核实原始凭证、发函询证，了解其他应收款的发生时间，核实账面余
额的数值，并进行账龄分析和可收回性判断，以预计可收回的款项或权利作为
评估值。
（6）存货
本次评估的存货为原材料、在库周转材料、产成品、在产品。
①原材料、在库周转材料，评估人员核查了原材料的入账成本，其构成主
要为买价和运杂费，跟评估单价构成内容相同，同时这些原材料购入时间较短，
周转较快，故按审定后的账面值确定评估值。
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②在产品，在产品主要以原材料的形式存在，以审查核实后的实际成本确
认评估值。
③产成品，首先现场核实产成品的库存，并分析被评估企业近期的销售情
况、费用和利润水平，确认产成品、发出商品基本为正常销售的产品，本次对
产成品、发出商品的评估采用市场法评估如下：
评估公式：评估值＝不含税销售单价×数量×（1－销售费用率－税金率－部
分利润）。首先查询现行市场销售价，然后根据公司提供的历史资料测算销售费
用、税金等，再根据清算核实的数量乘以现行市场销售价扣除合理的销售费用，
税金及适当利润后得出评估值。
（7）其他流动资产
其他流动资产核算内容预缴税费，以业经审计核实后的账面值确定评估值。
2.2.长期股权投资
被评估单位长期股权投资情况如下表：
序号被投资单位名称投资日期持股比例（）
1深圳市新万泽医药有限公司2004年12月100
2内蒙古双奇生物技术有限公司2007年9月100
对长期股权投资，首先对长期股权投资形成的过程、账面值和实际状况等
进行了取证核实，并查阅了投资协议、股东会决议、章程和有关会计记录等，
以确定长期股权投资的真实性和完整性，并在此基础上按照母公司的评估方法
对其进行整体评估，然后将被投资单位评估基准日净资产评估值乘以持股比例
计算确定评估值。即：
长期股权投资评估值=被投资单位股东全部权益评估值×持股比例
2.3.房屋建筑物
2.3.1.评估方法选取的依据（理由）
对房屋建筑物类固定资产一般须按的评估方法进行评估，常用的估
价方法有比较法、收益法、假设开发法和成本法等。
（1）根据相关评估准则规定，有条件选择用市场比较法进行估价的，应以
市场比较法作为主要的估价方法。估价对象为工业，区域内此类似房地
产交易案例极少，可比案例难以取得，故不宜使用市场比较法评估。
（2）估价对象所在区域类似租赁市场不成熟，租赁案例难以取得，
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故不宜采用收益还原法评估。
（3）估价对象为已建成房产，转变成其他用途的可能性小，故不适用于用
假设开发法进行评估。
（4）成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用其他方法时选
用的一种方法。估价对象地处工业园区，不具备采用市场比较法和收益法评估
的条件，综合考虑估价对象的实际情况，本次评估采用成本法进行评估。
根据以上分析，本次评估主要采取成本法进行评估，其方法定义如下：
成本法定义：测算估价对象在评估基准日的重置成本或重建成本和各项贬
值额，将重置成本或重建成本减去各项贬值额得到估价对象价值或价格的方法。
2.3.2.评估公式和参数选取
其基本估算公式为：
评估净值＝评估原值×成新率
（1）评估原值
评估原值＝综合建安费 前期费用及其它费用 资金成本 开发利润-预计可
抵扣增值税额
①综合建安费
根据评估资料的收集情况，对于企业申报的建（构）筑物，主要采用类比
法进行评估，首先按定额测算出同类单项工程的工程造价，再采用评估建筑与
相同结构类型工程造价差异进行修正的方法最终确定该房屋建筑物的综合建安
费。
②前期费用及其它费用
前期及其他费用包括勘察设计费、工程监理费、建设单位管理费、城市基
础设施配套费、白蚁防治费等，费用标准参照国家相关法律法规中规定的标准
费率及当地建设项目报建费收取标准计算。
③资金成本
资金成本一般按整体工程项目合理工期的贷款利率估算。根据评估对象工
程量并结合主要建筑的施工合同，确定房屋建筑物建设周期为1年。工程建设资
金及前期费用按均匀投入考虑，计息期按工期的一半计算。评估基准日贷款利
率为：六个月至一年期内为4.35。
资金成本＝（综合建安费 前期费用及其它费用）×[(1 适用贷款利率)^合理
工期/2-1]
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④开发利润
根据本次评估的目的，企业自建自用的工业厂房一般不考虑开发利润，故
本次评估不考虑开发利润。
⑤预计可抵扣增值税额
2018年起被评估企业采用了增值税简易征收方式，故不考虑可抵扣增值税
额。
（2）成新率
通过对房屋建筑物的实际有效使用年限及已使用年限的考察并通过实地勘
察其工程质量以及建筑物主体，围护、水电、装修各方面的保养情况确定其各
种损耗，同时结合其现实用途，综合估算该房屋建筑物的成新率。
①综合成新率的估算
建筑物采用综合成新率方法确定其成新率，其计算公式为：
成新率=（年限法成新率 打分法成新率）/2
②年限法成新率的估算
年限法成新率＝尚可使用年限/（已使用年限 尚可使用年限）×100
③打分法成新率的估算
首先，评估师进入现场，对房屋建筑物逐一进行实地勘察；对建筑物各部
位质量，作出鉴定。根据鉴定结果对建筑物各部位质量进行百分制评分。
其次，根据建筑物各部位在总体结构中的重要程度，确定其分项评分在总
体打分法成新率中的权重系数。权重系数合计为100。
最后，以各分项的评分乘以相应的权重系数，得出该分项打分法成新率的
评估分值
