内蒙古商铺出租，商铺返租，“诱惑”还是“陷阱”？ 商铺返租、售后返租、返租、中等收入陷阱。
坐享其成究竟是不是梦？至少在被拖欠返租款之前，市民王女士对此深信不疑。
2009年，王女士在时代财富城购买了一处商铺，“商铺位于商业中心，占据步行街最繁华的十字路口的一角。在此之前，这处十字路口的另外“三角”，几乎是经营什么火什么。所以我们很多业主都深信不疑，觉得这里也一定不成问题。”随后，王女士缴纳了全款买下商铺，同时遵守开发商的销售模式，签订了一份为期10年的返租协议，每年获得合同约定的固定收益。
该项目运营初始进展得并不顺利，在短暂整顿之后，第三方公司呼市瑞富祥公司从开发商手中接管，并在这里引入了海宁皮草城项目，继续以返租的形式进行经营，并约定业主的收益在4到8的区间内逐年递增。
在2015年底，王女士等业主开始不能按时拿到商铺返租款，“此时运营商又给我们发了一份补充协议，将原合同中‘第3年至第4年按房屋总价的5支付租金’变更为‘第3年至第4年按房屋总价的3支付租金’，剩余年份按经济运行及市场发展的实际情况，双方再另行商定。”
对此，王女士等部分业主不能认同，“运营方称商场一直在赔本运营，但是我们认为商铺的经营状况还是不错的，收取的租金也可以，无故降低我们的收益是损害业主的利益。”王女士表示，在与运营方协商无果后，部分业主持商铺的产权证，来到商场想要强行收铺。
“有个别人强行封铺，当时还与商铺租户发生了冲突。后来更多的业主在商铺的橱窗上张贴了通告，告知商铺由于运营方违约，拒付租金，依据租赁合同中‘连续两个季度拒付租金合同自动终止’的相关规定，业主将收回自己的商铺，同时将行使诉讼权利，并要求商户尽快腾出铺位。”至今在商场内的橱窗上，这样的通告还随处可见。
不止王女士，市民张先生2014年在万顺广场项目中全款购买了一处商铺。没有任何经商经验的张先生之所以会选择投资商铺，一方面是考虑10的收益相对比较丰厚，另一方面则是返租模式让业主本人无需费心。然而在合同签订后，张先生除了拿到头一年7个月60的租金外一无所得，手中的返租协议中所列仅仅是“看上去很美”。
自主经营行得通吗？
作为一个上班族，张先生遭遇违约后便开始频繁地电话催促，“开发商说他们被拖欠上千万的贷款，因此没钱给我们支付。业主中也有人采取了法律诉讼程序。听说他们也赢了官司，但仍然没拿到钱。”张先生表示。
拿不到商铺收益，这些业主也在为商铺的前景担忧。“我们很多人都是交全款的，商铺的价位又高。有的人遇到这种情况很想收回铺子，可是我们只有所有权，并没有铺子的经营权。而且大多数人对于铺子的经营并没有什么经验。比如我们的铺子，商家都规划好了什么位置经营什么项目，也就是统一经营。自己要想找到一个符合规划的经营项目，哪是那么容易的事啊。”出现拿不到租金又无法自行出租的状况，王女士说这是她在购买商铺之初始料未及的。
采访中，很多购买商铺的业主都对记者表达了这种担心，时代商城的业主高先生就表示，明知道运营商的做法是违约的，但是又忌惮于商铺到期之后的去向，所以业主一方面无奈于返租合同上少得可怜的违约金，另一方面也在考虑商铺未来的运营问题时有所掣肘。特别是后者，王女士对此有更深刻的体会。
“在海宁皮草城入住之前，我们商场有过一段整顿时期，当时业主们也纷纷出谋划策，想办法挽救我们的商铺。在业主几次会议讨论的过程中，我们曾经尝试引进其他品牌的项目，还找来了一些在本市经营得不错的项目团队。但是最终因为业主们人数众多，存在较大的意见分歧，因此联系了几次其他的品牌项目，有的嫌项目低端，有的不认可运营模式，总之众口难调，又缺乏专业的建议，最终不了了之。”王女士感叹，这次“自救行动”最终宣告失败。
但让业主们欣慰的是，王女士等业主们也从中借鉴了一个成功案例，“就是富强路上的一个商业项目，他们也是返租的形式。当时项目运转不下去，而商铺业主们也因为人数众多，缺乏统筹规划，出现了状况。最终商铺业主们借鉴社区的管理模式，成立了业主委员会，选举出代表统一大家的意见，有组织地和运营方交涉维权。”王女士介绍。正因如此，目前时代财富城的业主也在积极筹备业主委员会，已经有上百位的业主签了名。下一步他们将通过业委会，更有序地和运营商交涉维权。
返租也存在运营风险
记者了解到，返租是上世纪末从国外传入的一种销售模式，最早在我国南方较为常见，是一种楼盘营销手段，后逐渐在全国范围内流行起来。在我市，不少商业项目目前也都采取返租的形式进行销售。“商场旺铺，年回报率高，十年保本”等市民耳熟能详的商业宣传语，将返租的“诱惑”表现得淋漓尽致：回报率高，风险低。
其实，返租的运营风险并非不存在，只是被“坐享其成”的投资者们所忽视了。售后返租其实十分考验运营方的能力，特别是在实体经济普遍受到电商严重冲击的情况下，一些运营方在资金难以应对的时候，只得作出延迟返利的决定。
呼市瑞富祥公司的法人吕先生告诉记者，如果再不采取降低返点等措施，商场可能已经关门了。“一个商业项目是需要慢慢养的。特别是在电商的冲击下，商场的生意都不好做。我现在一方面降低上家（业主）的返利2成，一方面降低下家（租户）的经营成本4成，中间的差价都是我在承担，本身就是亏本经营，在这期间我每年还坚持广告投放，一年下来亏损上千万。按照合同，我确实违约了。但都是一条船上的蚂蚱，商场真要关门了，亏的是大家。”
作为时代财富城的“接盘侠”，吕先生曾在呼市做了两个成功的商业项目，有相对丰富的返租项目运营经验，这也是他来到包头接手时代财富城的资本。“目前商场普遍不好做，还需要时间来培养，我现在每年还在大量投入，最近也在引进一些项目，也是希望能做好这里。所以降低返利只是暂时的，最低也不会低于3，今后的效益只会比这个高。”
除了经营效益一般，万顺广场的情况还有个不同点，项目现在存在7000万元的业主欠账,“有一半的贷款业主没有办完贷款手续，造成我们有大约7000万元的贷款不能到账，而这部分的商铺我们也无法再次销售，所以造成现在的局面。坑了我们，也坑了那些全款的业主。”对于这种现状，万顺广场项目一位负责人仍然表示，目前返租项目大多效益一般，但对于这些项目的前景，他们还是看好的，“现在市场低迷，又有欠账。挺过这一段时间应该会好的。目前我们也在积极运营，希望能尽早突破这种状况”。
业主投资需综合考量
记者了解到，返租商铺目前的租期普遍为10年到20年，返租利润基本在4到10，这在实体经济普遍低靡的情况下，要坚持在这么长的周期内保证持续的“高产出”绝非易事。这在考验开发商的资本实力、运营商的运营能力的同时，更考验投资者的眼光。
比较之后不难知道，返租商铺的价格往往较普通商铺要高。虽然省事儿，但羊毛最终还要出在羊身上。一旦项目破产，开发商可以拿着房款一走了之，运营公司也可以及时止损，但业主的房款很可能就血本无归了。
采访中一位曾经介入商铺返租的房企工作人员介绍，从投资角度而言，选择返租商铺一定要认准品牌，这样的开发商有实力，投资风险小；不要盲目地相信高回报，特别是在一些利润相对确定的商场项目上，扣除一些已知成本外，过高的利润回报可能是开发商为了配合销售和推高价格而“画饼充饥”，最终开发商资金顺利回流，全身而退，业主恐怕就自身难保了，因此业主投资需要综合区位、人流等多方因素考量，不能只考虑返租承诺；一定要严格审视合同，要明确跟谁签约，是开发商还是第三方运营公司，确定是否有能力保证顺利经营和承担违约后果。同时要明确责任归属，违约后解约、赔偿等具体事项都写明。
《商铺返租，“诱惑”还是“陷阱”？》相关参考资料:
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